Раскройте любую газету объявлений – вы найдете массу предложений по аренде коммерческой недвижимости, и отдельно – офисов. Практически все новые дома, которые появляются в центре городских районов, имеют офисные помещения на любой вкус, есть и целые комплексы, построенные или реконструированные специально под коммерческую аренду. Для арендаторов здесь предусмотрено все: отдельные помещения, бдительная охрана на входе и охранная сигнализация в здании, уборка и ремонт, коммуникации. Но вот совсем недавно мне пришлось побывать в офисе, расположенном в обычной квартире, а мои друзья более 10 лет арендовали для своей фирмы трехкомнатную «хрущевку», терпя множество ограничений. Почему? Спросим об этом самих арендаторов и профессиональных риэлторов, работающих с договорами аренды.
Офис нам не по карману
Наталья Иванова, директор научно-практического предприятия:
- Мы создали свою фирму 12 лет назад и с тех пор не разбогатели. Главная причина – предприятие имеет скорее научную, чем коммерческую направленность, поэтому все заработанные средства вкладываются в научные исследования. Когда встал вопрос об офисе, в городе еще не было такого изобилия арендных площадей, поэтому мы воспользовались советом знакомого риэлтора и сняли обычную квартиру. С хозяином было заключено джентльменское соглашение: как только его сын вырастет и женится, мы освободим квартиру. Еще мы должны были соблюдать неписаные правила общежития с соседями: в свой черед убирать лестничную клетку, не курить и не шуметь в подъезде. Арендная плата была не то чтобы совсем маленькой, но оказалась вполне по силам. Хозяин был нами доволен, мы ведь люди воспитанные, плату вносили аккуратно, чистоту и порядок соблюдали. Наши редкие посетители – народ сплошь научный и комфортом неизбалованный. Исследования тихие, не требуют опасных реактивов, сложного оборудования и тому подобных вещей. Нам даже нравилась эта домашняя обстановка. Но пришло время, и нас попросили освободить площадь. Тогда мы посчитали, сколько же потратили за 10 лет на аренду. Оказалось, мы практически выкупили стоимость этой трехкомнатной «хрущевки» с процентами! И тогда мы решили не искать себе очередную квартиру для аренды, а купить помещение, взяв кредит.
Аренда офиса таит определенные риски
Андрей Стариченков, издатель:
– Для нашего небольшого издательства и офис нужен небольшой. Мы столкнулись с вопросом аренды давно, но сразу решили не связываться с квартирами. Во-первых, к нам приходит много людей, все они разные. Кто-то не обращает внимания на обстановку, а для кого-то важно, насколько представительно мы смотримся. Особенно остро вопрос презентабельности встает, когда к нам приходят будущие партнеры по изданию книг: они должны быть уверены, что дают деньги – и немалые – солидной фирме. Во-вторых, если офис расположить в квартире, то надо подумать об уборке помещения. Клининговые компании неохотно заключают договоры на регулярную уборку отдельной маленькой квартиры, да это и дорого получается, также дорого держать в штате издательства уборщицу. Огромное значение для нас имеет вопрос круглосуточной охраны, ведь мы получаем на хранение или для работы рукописи, эскизы и другую интеллектуальную собственность, часто в единственном экземпляре. Поэтому мы арендуем именно офисное помещение в специализированном здании. Кстати, когда мы устраиваем позднее застолье, никто на нас не в обиде, нужно просто предупредить охрану.
Но аренда офиса таит в себе определенные риски. Арендная плата может быть резко поднята. Арендодатель может отказать нам в аренде помещения по своим соображениям. Так случилось, например, несколько лет назад, когда областная власть резко повысила арендную плату и отменила льготный коэффициент для ряда арендаторов. Мы тогда понесли изрядные убытки, потому что вложились в ремонт помещения и его обустройство.
Аренда квартиры как временная мера
Игорь Червяков, руководитель Интернет-проекта «Национальная единая риэлторская сеть» (Ners.ru):
- Офисы разбухают на глазах, и руководитель частной фирмы сталкивается с тем, что ему некуда сажать людей. Тогда он выносит какое-нибудь тихое подразделение на «временное поселение» в квартиру, снятую для этой цели. Мой знакомый таким образом отселил часть бухгалтерии. Этот вариант хорош для тех, к кому с улицы ходит немного народа, а работники тихие и дисциплинированные. Главное, чтобы в квартире был телефон и возможность подключиться к Интернету, но с этим проблем сегодня практически нет. Купить или арендовать офисную мебель сегодня можно по бросовым ценам, а арендная ставка однозначно ниже, чем в офисных зданиях. Это выход для небогатых бизнесменов и на небольшой отрезок времени.
Закон запрещает использовать жилье для других целей
Лариса Колесенина, менеджер по персоналу агентства недвижимости «Доверие – АН»:
- Арендовать обычные квартиры для других целей кроме проживания запрещает закон, да это и чревато многими последствиями. Подо что обычно арендуют помещение? Под офис, магазин, небольшое производство. У нас был случай, когда владелец турфирмы срочно хотел расширить свой бизнес, и ему нужно было найти помещение в конкретном районе. Времени на покупку квартиры и перевод ее в нежилое помещение он не имел, поэтому обратился к нам за помощью в поиске жилой квартиры. Нам долго пришлось его убеждать в том, что придуманный им вариант решения проблемы не годится. В России закон запрещает использовать жилые помещения не по назначению, на это указывает ст.17 Жилищного кодекса РФ от 20 декабря 2004 года (№ 188-Ф3), и в справке БТИ четко фиксируется тип помещения. За незаконное использование гражданин может быть подвергнут административному наказанию в виде штрафа, ему однозначно запретят размещение офиса в квартире. Контролирующие государственные органы узнают об офисе от бдительных соседей, которые заметят и необычно много припаркованных машин во дворе, и поток посетителей в подъезде, и непривычный для жилой комнаты дизайн окон. Клиента нам удалось убедить, и мы подыскали ему хорошее офисное помещение именно в том районе, где он хотел. С тех пор обращений в наше агентство с подобными просьбами я не помню.
Фото: www.dom-servis.ru
Светлана Труфанова
Источник: Полезная площадь