Средняя цена 1 кв.м. на первичном рынке жилья в г. Уфе по всем типам квартир в октябре 2010 года составила 42,4 (+/-0,67) тыс.рублей, изменение за месяц +1,2%:
средняя цена на 1 к.кв. составила 42,2 т.р./кв.м, изменение за месяц +1,0%;
средняя цена на 2 к.кв. составила 42,6 т.р./кв.м, изменение за месяц +1,4%;
средняя цена на 3 к.кв. составила 42,4 т.р./кв.м, изменение за месяц +1,2%;
Средняя цена предложения в новостройках по домам, которые уже сданы – 43,5 т.р./кв.м. (расчет средней цены предложения происходит без учета сданных домов).
Ситуацию на рынке строящегося жилья Уфы комментирует руководитель направления центрального офиса «ЭКСПЕРТ», Карапетян В.С.
.jpg)
Что происходит с ценами и почему?
В.С.: Динамика показала некоторый рост цен. Но закономерности на рынке строящегося жилья совершенно иные, нежели чем на вторичном. Если на вторичном цена формируется взаимодействием спроса и предложения, то на первичном рынке цену назначает застройщик.
Несмотря на то, что механизм ценообразования в строительстве сходен, отличия на нашем рынке примерно следующие.
Некоторые застройщики повышают цены в зависимости от активности спроса, иные же следуют затратам.
Обычно цены на новостройки повышаются в начале года (переоценка) и при наличии ажиотажного спроса.
В предыдущий период некоторое повышение цен, которое показал рынок, было связано с несколько иными факторами. В последнее время на рынке было представлено большое количество зачетных квартир – наследия кризисных бартерных операций с подрядчиками. Часто такие квартиры подрядчики пытаются продать несколько дешевле, чем продают застройщики другие квартиры в этих же домах. Но потом спрос активизировался.
За последний месяц мы наблюдали рост цен, связанный именно с повышением цен на квартиры самими застройщиками. Вследствие повышения спроса. Цена повысили сразу несколько застройщиков.
Почему именно за последний месяц произошло повышение цен? Ведь, по традиции, первичка продается хорошо и летом - когда идет спрос со стороны северян, и обычно застройщики подстраиваются под эту тенденцию.
В.С.: Этот год можно назвать готом возвращающегося доверия к строительству жилья. Если в годы кризиса мы боялись, что в послекризисные годы нам грозит нехватка строящихся объектов. К счастью, этого не случилось, но это заблуждение помогло нам и застройщикам пережить годы кризиса. Боясь, что объекты «кончатся», покупатели покупали новостройки в 2008-2009 гг активнее, чем готовое жилье… Сейчас покупатели активизировались, и застройщики опять подстроились под эту тенденцию – повысили цены.
Другая причина – нужно начинать закладывать новые проекты. Для этого сейчас нужен полный пакет документов, инвестиции. Иными словами, прибыль.
Третья причина – много домов близится к завершению сдается. Застройщики пытаются сдать дом к концу года. В итоге степень риска для покупателей снижается, повышается спрос, и у застройщика появляется основание для повышения цены
Как изменился спрос, какие квартиры продавались лучше всего?
В.С.: В эту осень увеличился спрос на большие квартиры. Стали гораздо чаще спрашивать квартиры больших площадей, квартиры в строящихся элитных жилых комплексах. В прошлом году и весной покупались небольшие квартиры. Брали лишь бы брать, небольшие квартиры по доступной цене. Сейчас требуют улучшенные планировки, изучают расположение комнат, соотношения их размеров и т.п.
Какого жилья не хватает на рынке строящегося жилья?
В.С.: Качественного, современного. Не перестает пользоваться спросом чистовая отделка. Обычно застройщики на ней экономят. Не только стройматериалы и деньги, - там велика доля человеческих трудозатрат. Но парадокс – на западе квартиры продаются с чистовой отделкой. Далеко не для каждого ремонт квартиры – приятное удовольствие, особенно на этапе этой самой чистовой отделки. Поэтому на рынке должны быть представлены предложения различных типов отделок.
Также хотелось бы видеть если черновую отделку, то качественную, без ям, торчащей арматуры или трещин. К сожалению, застройщики иногда грешат такими недоделкам в местах общего пользования – коридорах, лестничных площадках.
Также покупатели ожидают увеличения строительства в центре, где есть ветхий фонд. Часто нам поступают звонки с вопросами «а когда». Простых обывателей удивляет, почему не застраиваются эти территории. Для застройщиков и муниципалитета же это, к сожалению, более затратный путь.
Требуются рынку и новые объекты бизнес-класса и элитного жилья.