Земля и земельные участки. Оформляем участок в собственность.

Многие дачники до сих пор не подозревают, что выделенные им десятки лет назад участки теперь - природоохранная зона.Продолжаем разбирать наиболее характерные проблемы, которые возникают по ходу «дачной амнистии»
Сегодня на вопросы наших читателей отвечает один из ведущих специалистов по законодательству о недвижимости, и. о. начальника Управления Росрегистрации по обеспечению установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимость Алексей Вадимович АКЧУРИН.
Как узаконить дачу, попавшую в заповедник
Мы оформляем участок под строительство дома. Росприроднадзор откопал постановление Облисполкома от 1973 года, по которому эта земля значится местным заповедником (не федеральным). В этом «местном заповеднике» уже построены дома, зарегистрированы земли в собственность, осталось только два неоформленных участка, один из которых наш. Что делать?
С уважением Виктория.
В федеральном законодательстве есть строгий запрет на приватизацию земель только в ФЕДЕРАЛЬНЫХ заповедниках. Так что вопрос передачи в частную собственность земли в местном заповеднике будет решаться в зависимости от особенностей регионального и (или) муниципального законодательства - смотря в чьем ведении находится эта территория.
А вообще это очень частый и болезненный вопрос: что будет, если давно выделенный участок со временем попал в границы заповедника, водоохранной зоны или другой территории, земля которой не подлежит приватизации. Возможны следующие варианты.
1. У вас сохранились документы, подтверждающие законность получения участка в собственность (это может быть документ любой давности - главное, чтобы он был выдан органом власти, либо - документ о сделке, зарегистрированной в установленном порядке).
В этом случае, если участок впоследствии попадает в категорию земель, которые могут находиться только в федеральной, региональной или муниципальной собственности (но никак не в частной), то власти могут пойти одним из двух путей:
+ первый - обратиться в суд с иском об изъятии участка для государственных или общественных нужд.
Обратите внимание! В ходе процесса властям придется доказывать, что именно ваш участок препятствует таким нуждам (скажем, вы отхватили себе часть водоохранной зоны так, что к водоему не пройти). Кроме того, по закону изъятие возможно только на условиях соразмерной денежной компенсации с учетом рыночной цены имущества. В компенсацию войдет не только стоимость земли, но и объектов, расположенных на ней (ваш дом, прочие строения и сооружения, сад, другая ценная растительность и т. п.), а также иные издержки, которые придется понести хозяину в связи с потерей участка.
+ Второй вариант - власти не станут посягать на ваш участок, вы сможете спокойно оформлять недостающие документы (кадастровый план и др.), пользоваться землей, не нарушая целевого назначения такой части участка.
Разумеется, при этом надо будет соблюдать требования природоохранного законодательства (запрет на применение химудобрений, распашку земель, возведение капитальных строений и т. п.).
! Если ваша земля не относится к категории особо ценных (основные «драгоценности» - федеральные заповедники), то власти вряд ли захотят ввязываться в долгий и непростой судебный процесс, да еще и чреватый для них выплатой компенсации.
2. Возможна и иная ситуация: вы, сколько себя помните, имеете загородный участок, а вот каких бы то ни было правоустанавливающих документов на него (даже совсем «древних») нет.
И только решив наконец-то обзавестись свидетельством о праве собственности, вы узнаете, что частной ваша земля быть не может. При этом вы наблюдаете умиротворенно-счастливых соседей с полным набором ранее оформленных документов на точно такие же участки. А вам, увы, зарегистрировать участок, скорее всего, не удастся - власти имеют полное право отказать, т. к. вы обращаетесь за приватизацией именно сейчас, когда уже действуют правила об исключительной федеральной (региональной, муниципальной) собственности на такую землю.
! Не забывайте, что, кроме права собственности, возможна еще и аренда неприватизированного участка, в том числе долгосрочная с правом пролонгации (продления). На арендованной земле, как и на собственной, можно возводить постройки и заниматься дачным хозяйством - если это не противоречит природоохранным требованиям на соответствующей территории.
Как зарегистрировать дом, если он оказался на двух наделах
3 года назад я приобрела 15 соток: 12 в собственность для ИЖС (индивидуальное жилищное строительство. - Прим. ред.), 3 в аренду для огородничества. В прошлом году я решила выкупить 3 сотки, т. к. их аренда стоит гораздо больше, чем налог с 12 соток. Поссовет дал добро, и я начала оформление в райцентре в земельном комитете. А поскольку длится это долго, то мы сразу стали строить дом в глубине участка. Потом понадобился общий кадастровый план, и геодезисты занесли в него недостроенный дом. Оказалось, что мы промахнулись, и часть дома стоит на 3 сотках для огородничества. И вот теперь эти 3 сотки не присоединяют, потому что они с обременением, а дом не регистрируют, т. к. он заходит на землю для огородничества. Что нам делать?!
Татьяна.
Прежде всего стоит иметь в виду основные правила:
1. В нашей стране действует принцип целевого использования земли, т. е. участки должны использоваться строго в соответствии с предусмотренным для них назначением. Так, в частности, огородные земельные участки предназначаются в первую очередь для выращивания сельхозкультур (овощи, фрукты и т. п.). Что касается построек, то здесь разрешено возводить только некапитальные жилые строения и хозяйственные сооружения (сарай, теплица и т. п.).
2. Объединение двух и более участков в один возможно, только если они относятся к одной и той же категории земли и имеют одинаковое целевое назначение. Проще говоря, можно объединить два участка для ИЖС (это категория «земли поселений») либо, например, несколько участков для огородничества (это категория «земли сельхозназначения»), а вот «слияние» земли под жилищное строительство с огородным наделом - невозможно.
3. В принципе законодательство предусматривает возможность перевода земель из одной категории в другую - для этого требуется специальное решение регионального органа власти. Скажем, если участки находятся в Подмосковье, то нужно будет получить добро от правительства Московской области.
Имейте в виду, что процедура изменения категории земли - дело очень сложное, долгое и дорогостоящее.
Итого: исходя из вышеизложенного, у вас - два пути.
Первый: добиваться перевода огородных 3 соток в категорию «земли поселений» с целевым назначением «под индивидуальное жилищное строительство». После этого сотки можно будет выкупить в собственность и объединить с имеющимся участком для ИЖС (15 сотками). Тогда удастся зарегистрировать дом в его нынешнем виде.
Однако такой путь, откровенно говоря, слишком сложен, дорог и требует столько усилий, что вряд ли оправдает себя.
Второй вариант менее приятен, но наиболее вероятен: для соблюдения законодательства вам, увы, придется убрать ту часть капитальной постройки, которая заходит на огородные сотки. Тогда и дом, целиком находящийся на участке под ИЖС, смело можно будет регистрировать, и 3 сотки под огородничество удастся выкупить.

СПРАВКА «КП»
С начала действия «дачной амнистии» (1 сентября прошлого года) по всей России было подано более 365 тысяч заявлений на регистрацию прав на недвижимость в упрощенном порядке. На сегодня свидетельства о регистрации права собственности на дома и участки получили около 223 тысяч граждан. Отказали в регистрации 1636 заявителям, это 0,4% обратившихся.
С каждым днем количество обращений в Росрегистрацию в рамках «дачной амнистии» становится все больше: если в октябре 2006 г. их было около 26 тысяч, то в мае этого года - уже почти 59 тысяч. Среди регионов-лидеров по росту числа обращений - Московская область.
По данным Росрегистрации.

ВАЖНО!

Эти земли нельзя приватизировать

Земли лесного фонда.
Земли водного фонда (водоохранные зоны).
Земли особо охраняемых природных территорий (заповедники, заказники, национальные парки и т. п.).
Земли транспорта (участки вдоль железных дорог, автомобильных шоссе).
Земли промышленности, обороны.

КСТАТИ
Сегодня ход и проблемы «дачной амнистии» будут обсуждаться в Общественной палате России.
Результаты общественных слушаний передадут президенту, который, как известно, пристально следит за тем, как реализуется начатая по его инициативе кампания по упрощенному оформлению загородных участков и построек.